最高法院對「頂樓平台使用權」的見解 @ 【濾大師】用水資訊

2010-10-15

第350期

最高法院對「頂樓平台使用權」的見解

民眾購買中古屋時，經常會碰到屋頂平台使用權的糾紛，如果頂樓平台已經加蓋違建或空中花園，新購買頂樓房屋的民眾會以為，他買下頂樓就包括屋頂平台的使用權在內，有權獨自使用屋頂平台，但樓下住戶則認為屋頂平台是大家共有的，頂樓住戶無權侵害其他住戶的共有權。

對這個問題，最高法院曾召開民事庭會議決議，頂樓平台屬於大樓住戶全體共有，頂樓住戶雖可按其應有部分的比例使用屋頂平台，但應注意不得損及其他共有人的權益。

頂樓平台是大樓住戶全體共有

最高法院指出，「未經共有人協議分管的共有物，共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得他共有人全體之同意，如未經他共有人之同意而任意占用收益共有物之全部或一部，他共有人得本於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分。」

頂樓平台是建築物的基本結構，本質上當然是大樓住戶全體共有，即使未經登記，仍具有「共有」之性質，全體住戶應依頂樓平台的使用性質及目的來使用，頂樓住戶並沒有享有屋頂平台的專用權。大家都可以使用屋頂平台，例如晒衣服、裝設電視天線、到頂樓乘涼吹風等。

不承認有所謂「合法違建」的存在

如果頂樓住戶未經樓下其他住戶全體同意就在頂樓蓋違建，目前司法實務見解是，頂樓住戶須將違建拆除，因為已侵害到其他共有人的權益。

部分的民眾或許有錯誤的看法，認為依據「台北市違建處理要點」，民國八十四年以前的違建可緩拆，如果頂樓的違建是在民國84年以前蓋的，被地方政府列為緩拆就是合法；但是，司法機關根本不承認有所謂「合法違建」的存在。法院指出，緩拆只是行政機關囿於人力而作的行政事項，不能作為主張私權的論據，並不影響司法機關的認定，既然頂樓平台是大樓住戶全體共有，大家都可按其應有部分的比例使用屋頂平台。

法院認為，依法頂樓平台的所有權屬於大樓全體住戶共有，如頂樓住戶要搭蓋建物，須徵得大樓現住全部住戶的書面同意，頂樓住戶若未取得其他住戶同意，即擅將頂樓平台供自己使用，屬於無權佔用，應將違建拆除，把頂樓平台回復讓全體住戶共同使用。

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對這個問題，最高法院曾召開民事庭會議決議，頂樓平台屬於大樓住戶全體共有，頂樓住戶雖可按其應有部分的比例使用屋頂平台，但應注意不得損及其他共有人的權益。